互聯網顛覆房產中介的五個真問題

房產中介這塊曾被認為最難被互聯網撼動的“頑石”去年以來也開始松動了。門口的野蠻人正在給這個“滿是痛點”的行業帶來越來越多的變數。在價格大戰的硝煙之下，有哪些潛流正在這個行業隱隱暗涌？移動互聯網真的帶來了顛覆性的革新嗎？我們租房、售房的路上以后是否能夠少一些陷阱、多一些安心？

以下五個問題作為引玉之磚，希望能引發業內有識之士的深入探討：

1、房產中介會成為下一個打車市場嗎？

房產中介——這個在互聯網大潮中曾經“穩如磐石”的市場也開始飄出價格大戰的硝煙。

愛屋吉屋等“鯰魚”的游入使這一池寒潭驟起波瀾。先是租房市場的“潛規則”被打破，圍繞“傭金”的價格戰打起來：愛屋吉屋用“傭金減半”這招撒手锏9個月內問鼎上海市場，而鏈家則干脆“斷臂求生”，將租房業務獨立運營，推出丁丁租房并喊出了“對租客全免傭金”的口號。

正所謂“醉翁之意不在酒”，戰火很快就蔓延到了二手房市場。在“租房市場”這塊跳板穩固之后，愛屋吉屋3月份又殺入了二手房市場，“傭金只收一個點”的廣告打得鋪天蓋地。但這一次它并未拔得頭籌，早在2個月前，搜房就在北京等5個城市試水“0.5傭金”模式，一度引發了中介行業的“圍攻光明頂”。

那么，去年年初的那一幕“燒錢大戰”會在房產中介行業重演嗎？

短期看來可能性并不大。打車是“高頻次、低單價”市場，阿里、騰訊的“土豪游戲”是為了搶占移動支付乃至移動生活平臺的入口。而與之相反，房屋租賃、二手房買賣是“低頻次、高單價”市場，并不具備移動入口的戰略意義。搜房、愛屋吉屋之所以以“野蠻人”的形象大舉入侵，不過是前期的”低價上量“而已，將盈利的希望寄托在”羊毛出在豬身上”，目前只能算是“邊緣革命”。

鏈家以“丁丁租房”來狙擊“入侵者”已經是它能做到的極限，在二手房業務上肯定不會再“流血跟隨”了。同理，其他“家大業大”的巨頭們也將繼續憑借線下勢力、房源優勢頑強抵抗，而不會乖乖就范。

美國市場的發展可以印證房屋中介市場的“傳統慣性”。盡管經歷了9年時間的努力，互聯網房產中介商Redfin在大本營西雅圖地區的市場占有率也沒有突破5%，而美國的二手房交易傭金更是高達5%以上。

2、全業務房地產平臺是大勢所趨？

“一個門店里二三十個人，而租賃業務的人只有兩三個，而且都是新人，而店長99%的時間都花在做買賣上，90%的業績考核也來源于二手房。” 丁丁租房的負責人曾經是大連鏈家總經理，在他眼中，租房業務曾經是“舅舅不疼，姥姥不愛”的一塊業務，每個月甚至連這一塊的報表都不會看。

但如今，獨立出來的租房業務被鏈家視為一把迎敵利器，一年之內只問投入，不問產出。因為在移動互聯網時代，“高頻”的租房業務正在成為獲取用戶，攫取大數據，為后續增值服務鋪路搭橋的“突破口”，愛屋吉屋的“高頻打低頻”已經讓它感覺到了威脅。靠租房業務獲得的海量真實房源及與房東建立的穩定關系可以形成一個優質數量可觀的二手房房源數據庫，在租客端可形成巨大的買房人群，價值鏈得到延長。

而房多多的“異軍突起”也正是由于它把“一二手聯動”做到了極致，用二手房的流量來拓寬新房的銷售渠道，讓數據的價值鏈再一次得到了延長。

通過直營＋聯盟，搜房已經實現了租賃、二手、新房銷售全業務平臺，然而業務之間的聯動，數據之間的共享開發還有很長一段的路要走。至少，它要先做到所有業務全部自營，無論是聯盟中介的抵制還是線下隊伍的建設，對它而言，都將是一場又一場困難重重的“硬仗”。

短時期內更具可行性的路線，則是房地產平臺之間的互補合作。比如，4月14日下午，房多多與趕集網宣布“雙方將首先從新房領域展開合作，未來將擴展至更多品類的合作”，無疑為未來的多業務聯動埋下了伏筆。

3、羊毛出在豬身上，豬從哪里找？

“零中介費”的租房業務眼中的豬是二手房買賣，“象征性傭金”的二手房買賣要找的豬是什么呢？

搜房網找到的豬是“互聯網家裝”——房產產業鏈的第一環。666元/平米的價格雖然低不過小米家裝和蘑菇裝修，但是踞守房屋交易上游、掌握豐富的房源、業主數據庫的租房網有著得天獨厚的優勢。在家裝O2O中，必然會出現越來越多房地產中介平臺的身影。鏈家推出的“自如寓”和“自如友家”也可以視為進軍輕量裝修領域的一個布局。

而鏈家瞄準的是融信按揭，它投資的中融信投資擔保有限公司已經獨立運行6年，在鏈家2.7%的中介服務費中，有0.5個百分點的后期保障服務費就流入這里。同樣，我愛我家旗下旗下則有一家北京偉嘉安捷投資擔保有限公司。未來，當“旱澇保收”、躺著賺錢的好年景不再之后，這些業務如何向互聯網金融順利過渡，值得關注。去年11月，一個名為“鏈家理財”的網站悄然上線，這是鏈家地產首次試水P2P，它給自己的理財產品取名“家多寶”，截至4月14日，平臺累計投資金額已經達到18.79億元。

當然，一二手聯動可能是那頭近在眼前的肥豬。

4、“中介噩夢”一去不復返了嗎？

在知乎“北京靠譜的租房中介有哪些”這個問題下面，得票最高的回答只有兩個字“沒有”。

曾經房產中介被公認為互聯網難以啃下的一塊“硬骨頭”，去年以來面向租客、買房者的價格大戰讓“房奴們”不僅開始憧憬：難道噩夢一般的租房、買房經歷終于要過去了嗎？我們的春天真的到來了？

如果只看費用，似乎確是如此。然而，價格只是體驗的一環而已，房源數量、幫忙砍價、后續服務都決定著我們是睡個安穩覺還是噩夢連連。而這一切首先取決于用戶界面（也就是經紀人）是否友好。

房源收集與代客看房的分離是愛屋吉屋、丁丁租房都在施行的新模式。過去，一套房對應一個經紀人，租客為了租一套房可能要和十幾個經紀人打交道，騷擾電話不堪其擾。如今，租客在App內選好了幾套房，然后由一個經紀人全程帶看。看房流程從中介導向轉為了用戶導向，在這一點上用戶體驗得到了提升。

當然，更關鍵的一點則在于房源。在租房依然是“賣方市場”的情況下，“房東付中介費”的模式會使房源獲取成為一個難題。如何避免房東把中介費轉嫁到房租之中，也考驗著所謂的“免傭金”是否能夠真正兌現。

5、中介公司將死，中介永生？

從提到底薪、提高提成比例到全員持股計劃，房產經紀人正在成為互聯網新貴和中介公司爭相拉攏的“香餑餑”。無疑，經紀人是這一次行業變革的受益者，無論是從收入水平、社會地位、業務數量等方面都迎來了update。

這離美國的自由經紀人模式又近了一步。

當圍繞門店形成的“勢力范圍”被App分分鐘瓦解之后，傳統中介公司的生死存亡就寄托在了經紀人身上。而互聯網平臺要么扼住了中介公司的咽喉，要么正在試圖取而代之，房多多、安居客、58、趕集把守住了中介公司的流量入口，而搜房、愛屋吉屋則正在對中介公司進行“釜底抽薪”。

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